Covid 19 přišel jako blesk z čistého nebe a realitní experti se uchýlili k názoru, že ceny nemovitostí v Česku budou v druhé polovině roku 2020 klesat. To se však nestalo. V roce 2020 dokonce ceny nemovitostí leckdy i mírně stoupaly, což platí pro nové byty, byty v centru nebo v lukrativních částech větších měst a především pro chaty či pozemky, určené k výstavbě rodinných domů.
Co drží ceny nemovitostí tak vysoko?
Faktorů je hned několik. Vládní opatření, která mimo jiné zrušila daň z nabití nemovitosti ve výši nezanedbatelných 4%, ale i nízká úroková sazba hypotečních úvěrů. Další příčinou je poptávka po pozemcích k výstavbě rodinného domu, protože bydlení v bytovém domě znamená každodenní užívání společných prostor domu, všichni obyvatelé domu sahají na stejnou kliku dveří, užívají stejný výtah apod. Mnoho lidí se tak rozhodlo preferovat výstavbu rodinného domu v místě s nižším rizikem nákazy, než je tomu v bytových domech. V roce 2020 jsem se potýkal s nárůstem požadavků klientů, kteří se rozhodli prodat byt v Praze a koupit pozemek, na kterém postaví rodinný dům, nebo koupí již hotový domek. V případě cen pražských bytů je tento záměr často uskutečnitelný v případě, že se spokojíte s dojezdem cca 30 minut autem na okraj Prahy z místa Vašeho nového bydliště.
Jak to bude v roce 2021?
Ekonomická krize, nezaměstnanost, pokles HDP, které nevyhnutelně zasáhnou Česko v roce 2021, těžko mohou přinést jiný efekt než pokles cen nemovitostí. Tentokrát však vstupuje realitní trh do krize v jiné kondici než v roce 2009 a taky reakce ze strany vlády i bank na krizi je zcela jiná. Proto přichází pokles cen nemovitostí nejen se zpožděním, ale také jen do některých segmentů a lokalit. Nejvíce zasažené budou ceny bytů. U některých nemovitostí očekávám pokles o 10-20%, podobný jako byl v roce 2008 v důsledku globální ekonomické krize. Již menší dopad bude mít situace na rodinné domy a vůbec nejstabilnější budou ceny pozemků.
Zlevňovat však budou jen některé byty – nejohroženější z hlediska cenových výkyvů jsou staré panelové byty, byty na okrajích měst nebo v méně atraktivních lokalitách. Právě zájemci o tyto byty totiž budou nejvíce zasaženi nezaměstnaností a ekonomickou krizí. Pokud uvažujete o prodeji takové nemovitosti, postupujte pokud možno velmi rychle.
Vzniká realitní bublina?
Česká národní banka považuje ceny nemovitostí za nadhodnocené o 17 %, v lukrativních lokalitách až 25 %, jak vyplývá ze zprávy zveřejněné v listopadu 2020. Proto jsou banky velmi opatrné. Nabízejí sice nízké úrokové sazby, ale některé profese vyřadily jako rizikové, zejména gastro, hotely, turismus, aerolinky, kulturu i sport. Opatrné jsou především v bankovních odhadech – ty vycházejí hlavně v okrajových lokalitách i o 30 % nižší než aktuální prodejní cena. To znamená, že jsou z úvěrů vyřazeni zájemci, kteří nemají našetřeno dost vlastních zdrojů, aby pokryli rozdíl mezi skutečnou prodejní cenou a odhadem banky.
Naopak se tentokrát nedá počítat se zlevněním bytů, o které má zájem vyšší střední třída, případně investoři. To jsou především starší byty 2+kk v centrech velkých měst, ale také novostavby. Těchto nemovitostí je dlouhodobě na trhu významný nedostatek, mimo jiné kvůli zdlouhavým povolovacím procesům, které má urychlit teprve chystaný stavební zákon. Developeři zatím vycházejí z krize jako vítězové – v roce 2020 prodávali byty rekordním tempem. Mnohé projekty se vyprodaly dříve, než začala výstavba. Developeři se poučili z minulé krize. I kdyby došlo k dočasnému výpadku v poptávce, počkají si, až se situace zlepší.
Vývoj cen bytů v Praze
Vývoj cen bytů v Praze, to je samostatná kapitola. Hlavní město má obecně velký problém s nedostatkem bytů. Teď chybí v Praze cca 50 tisíc bytů. Podle některých studií se do roku 2030 mělo do hlavního města přestěhovat dalších 200 tisíc lidí. I tyto trendy do určité míry ovlivní nová situace, kterou přinesla koronakrize. Tempo růstu obyvatel Prahy se může mírně zpomalit. Předpokládáme, že home office mnoho firem zavede jako nový standard, a tak zaměstnanci nebudou muset platit drahé bydlení v Praze. Už v roce 2021 si řada lidí pořídí raději vlastní byt nebo dům ve Středočeském kraji, odkud není problém jeden nebo dva dny do práce dojíždět.
Pokud dojde v blízkém horizontu k přijetí stavebního zákona a urychlení povolovacích procesů a stavebního řízení, můžeme doufat v to, že se dostupnost bydlení v hlavním městě do budoucna přeci jen o něco zlepší.
